ההבדל בין מס שבח ומס (היטל) השבחה

ההבדל בין מס שבח ומס (היטל) השבחה

רבות אני נתקל בבלבול בין מס השבח לבין מס השבחה רבים חושבים שמדובר על אותו המס אך לא כך הוא הדבר.

במאמר הבא נעשה קצת סדר בין שני המיסים הללו ונסביר את המשמעויות של כל מס ...

ההוראה בדבר מס שבח קבועה בחוק המקרקעין.

מס זה , מוטל על ה"שבח" = הרווח של נכס המקרקעין נשוא העסקה. השבח עצמו הוא הפער
בין שווי רכישת הדירה + הוצאות רכישה כגון שכר עורך – דין, תיווך, הוצאות
שיפוץ/בנייה לשווי מכירתה + הוצאות מכירה ובתוספת מדד.

לדוגמא :

דירה שנקנתה בסכום של 400,000 ₪ ונמכרה לאחר מכן בסכום של 670,000 ₪

מס השבח במקרה זה יחושב לפי שבח של 270,000 ₪ מינוס הוצאות.

מס זה יכול להגיע לסכומים גבוהים ולכן כדאי מאוד לברר היטב את הנתונים לפני ביצוע העסקה ולהבין את כדאיות העסקה והסכום אותו נצטרך לשלם במכירת הנכס.

כאשר אנו מוכרים את הנכס עלינו לדווח לרשויות המס תוך 40 יום על העסקה ולהגיש שומה עצמית אשר תפרט את כל הנתונים בנוגע לעסקה לרבות שווי המכירה וההוצאות הכרוכות כגון שכר עורך דין. רשויות המס יבחנו ויכריעו בדבר גובה השומה שעלינו
לשלם. רשות המס יכולה לקבל את השומה העצמית או לדחות אותה ולקבוע שומה חדשה.

יודגש, כי לא כל הוצאה הינה מוכרת לצורכי ניכוי ועל כן יש לבדוק כל הוצאה והוצאה. יחד עם זאת מומלץ בהחלט לשמור את כל האסמכתאות המעידות על הוצאות שהוצאנו בגין השבחת הנכס, כגון: מערכות מיזוג, מטבח חדש, בנייה/שיפוץ וכו'. פעמים רבות, פלוני יכול שלא לנצל את הפטור המוקנה לו על פי דין (לשמור אותו להזדמנות אחרת) במקרה בו הוא מצליח להוכיח באמצעות הקבלות שברשותו כי אין לו כלל שבח ו/או שבח זניח.

בקיצור...

היכן שיש רווח במכירת נכס מקרקעין כלומר, שמחיר המכירה עולה על מחיר הרכישה, המדינה שותפה ברווחים (במידה ואין לנו פטור) זהו המס שבח.

היטל השבחה הוא ...

למרות השם הדומה, היטל השבחה שונה באופיו ובמהותו בתכלית השינוי ממס השבח. מס זה הינו מס החל במקרים מסוימים כגון ביצוע שינוי תב"ע (תכנית בנין עיר) אשר בוצע למשל ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה לדוגמא כגון הגדלת זכויות בניה, הגדלת השטח, או מספר קומות הניתן להקים במגרש המסוים.

במילים פשוטות : השינוי שבוצע השביח את הזכויות בקרקע המדוברת.

ההיטל השבחה משולם לועדה המקומית לתכנון ובניה בגין השינוי באם היה וזאת רק כאשר הזכויות החדשות ימומשו. בהקשר זה יצוין, כי מימוש הזכויות לעניין זה יכול להיחשב מכירת הדירה (גם אם לא נוצלו זכויות הבנייה), שכן בעל הדירה נהנה (לפחות ברמה רעיונית) מההשבחה שכן הוא מוכר נכס עם יותר זכויות בנייה.

ניתן להבין כי היטל ההשבחה אינו קשור כלל למכירת הנכס כפי שמס השבח קשור באופן ישיר אלא זה מס המשקף את השבחת הנכס בידי בעליו והגדלת היכולת לנצלו. כאן המקום לציין, כי גם במקרה של היטל השבחה וגם במקרה של מס שבח ישנן אפשרויות להימנע מהמס ו/או לקבל פטור ממנו ועלכן יש לבדוק כל מקרה לגופו באמצעות עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן.

*האמור במסמך זה הינו מידע כללי בלבד ואין באמור משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ובכל מקרה יש להיוועץ
בעו"ד המתמחה בתחום על מנת להבין את תמונת המצב המשפטית לאשורה.

בהצלחה !

 

 

 

 

 

תקנות התכנון והבנייה

תקנות התכנון והבנייה קובעות מידות מינימליות של חללים שונים בדירה * גובה הקומה המינימלי הוא 250 ס"מ, שטח מינימלי של חדר מגורים הוא 8 מ"ר ושל המטבח 6 מ"ר * פתח החלון בחדר מגורים יהיה לפחות 8% משטח הרצפה

תקנות התכנון והבנייה קובעות מידות מינימליות של חללים שונים בדירה.

על פי חוק מכר דירות, אי עמידה במידות מינימליות, משמעותה אי התאמה (ליקוי בנייה).

במרבית המקרים, אי התאמה בין מידות מינימליות הקבועות בתקנות התכנון והבנייה, לבין המידות בפועל, אינה ניתנת לתיקון. לפיכך, במקרים בהם קיימת אי התאמה מסוג זה, נוצר ליקוי המייצר ירידת ערך.

תקופת הבדק למידות חללים: שנה אחת.

תקופת האחריות: שלוש שנים לאחר תקופת הבדק.

תקנות התכנון והבנייה מגדירות מידות מינימליות כדלקמן:

גובה קומה מינימלי.

גובה דירה באזור הפרוזדור.

רוחב חדר שינה ושטחו.

רוחב מטבח ושטחו.

רוחב ב"כ (שירותים) ושטחו.

רוחב חדר אמבטיה ושטחו.

רוחב פרוזדור בתוך דירה.

אוורור, שטח חלונות.

תאורה.

קיר מפריד בין שתי דירות סמוכות.

יש לציין, כי המפרט לפי חוק מכר דירות קושר בין מידות החללים (חדרים) ובין הסטייה המותרת. כלומר, מתיר סטייה של 2% מהמידות בתוכנית. חשוב לדעת, כי סטייה מותרת זו, מותרת במגבלות מידות מינימליות של חדרים, כפי, שנקבע בתקנות חוק התכנון והבנייה. כלומר, לא ניתן לסטות ממידות מינימליות של חללים פנימיים בדירה.

דוגמא: בחדר, שרוחבו 3 מטר הסטייה המותרת על פי המפרט היא 6 ס"מ.

גובה

גובה קומה מינימלי - ככלל, ברוב חלקי הדירה הגובה המינימלי הוא 250 ס"מ. המדידה בקו אנכי (בעזרת סרגל) מפני הריצוף ועד פני הטיח של התקרה.

במספר חללים בדירה מתירות התקנות גובה נמוך יותר, כדלקמן: חדר שירות, פרוזדור פנימי, ומקום שנועד למטרות שירות כלשהן - הגובה המינימלי המותר הוא 205 ס"מ. המדידה כאמור לעיל.

"חניה כמטרת שירות" (כלומר, חניה המסופחת למבנה ואיננה חלק ממבנה המשמש כחניה) 205 ס"מ.

חדר בעליית גג למטרת מגורים בחלקו הנמוך - 180 ס"מ, ובלבד שבחלקו הגבוה יגיע ל-250 ס"מ.

לשים לב: בכל חדר ובכל חלל קיימות הנמכות מהתקרה, שמטרתן העברת קורות או תעלות וכיו"ב. התקנות מחייבות, כי הגובה הנ"ל ישמר באותו חלק של החדר, ששטחו שווה או גדול יותר מהשטח המינימלי הקבוע בתקנות.

שטח חדרים - התקנות קובעות מידות מינימליות לחדרים הנ"ל כדלקמן:

חדר מגורים (חדר שינה): רוחב מינימלי 260 ס"מ; שטח מינימלי 8 מ"ר.

בכל דירה חייב להיות חדר מגורים אחד ששטחו 12 מ"ר לפחות. בדירת חדר שטח החדר צריך להיות 14 מ"ר לפחות.

מטבח: רוחב מינימלי 170 ס"מ. שטח מינימלי 6.00 מ"ר.

בדירת חדר מתירות התקנות שטח מטבח מינימלי - 4.50 מ"ר.

כאשר המטבח גובל בפינת אוכל בשטח של 4 מ"ר לפחות, אזי מותר ששטחו המינימלי יהיה 5.00 מ"ר.

שירותים: רוחב מינימלי 80 ס"מ. שטח מינימלי 1.10 מ"ר.

חדר אמבטיה: רוחב מינימלי 145 ס"מ. שטח מינימלי 2.50 מ"ר.

חדר רחצה המכיל מקלחת ואסלה - רוחב מינימלי 0.90 ס"מ. שטח מינימלי 1.80 מ"ר.

חדרון (חצי חדר) : רוחב מינימלי 200 ס"מ, שטח מינימלי 6.00 מ"ר.

עיון במידות הנ"ל מצביע על כך, כי במציאות שטחי החדרים גדולים במידה ניכרת מאלו המצויינים בתקנות.

לשים לב: התקנות מחייבות, כי הרוחב המצויין לעיל יישמר באותו חלק של החדר ששטחו שווה או גדול יותר מהשטח המינימלי הקבוע בתקנות.

במילים אחרות, אם בונים חדר בשטח גדול מהשטח המינימלי, אזי מותר שיכלול נישות שרוחבן פחות מרוחב המינימלי. כאשר מסיבה כלשהי רוחב חדר מגורים או שטחו קטן מהאמור לעיל, יש לסווגו כחדרון.

התקנות אינן מתייחסות למטבחים פתוחים המחוברים לסלון.

רוחב

רוחב פרוזדור פנימי (בתוך דירה) - רוחב מינימלי של פרוזדור פנימי בדירה מותנה באורכו. יש לבצע מדידת אורך הפרוזדור בציר הפרוזדור (מהחיבור של הפרוזדור עם הסלון ועד דלת החדר אותו הוא משרת). הרוחב נמדד בגובה 120 ס"מ מהריצוף (לא בגובה הפנלים ).

דוגמאות:

פרוזדור, שאורכו עד 300 ס"מ: רוחב מינימלי - 80 ס"מ.

פרוזדור שאורכו 400 - 300 ס"מ: רוחב מינימלי - 90 ס"מ.

פרוזדור שאורכו גדול מ- 400 ס"מ: רוחב מינימלי - 100 ס"מ.

שטח חלונות- אוורור ותאורה

אוורור, שטח חלונות: התקנות קובעות, כי חדרי מגורים ומטבח חייבים להכיל חלונות הפונים אל החוץ. עם זאת, התקנות מתירות לאוורר מטבח אל מרפסת שירות הפונה אל החוץ.

חדרי מגורים, שטח מינימלי של חלון: שטח החלונות המינימלי בחדר מגורים צריך להיות 8% משטח רצפת החדר.

דוגמא: בחדר ששטחו 12 מ"ר, שטח החלון צריך להיות לפחות 0.96 מ"ר. כלומר, חלון בגודל של 100/100 ס"מ.

לשים לב: גודל החלון הוא למעשה גודל הפתח בקיר בו מורכב החלון. לכן, בחלון שמידותיו 100/100 ס"מ שטח הזיגוג אינו גדול מ- 0.64 מ"ר.

מטבח, שטח מינימלי של חלון: שטח החלון במטבח צריך להיות 5% משטח רצפת המטבח.

דוגמא: במטבח בשטח 8 מ"ר, שטח החלון המינימלי יהיה 0.40 מ"ר. כלומר, חלון שמידותיו 60/70 ס"מ.

חדר שירותים, שטח מינימלי של חלון: חדר שירותים חייב להיות מאוורר על ידי חלון, ששטחו לפחות 10% משטח חדר השירותים. בכל מקרה אסור ששטח החלון יהיה קטן מ-0.30 מ"ר. כלומר, המידות המינימליות לחלון בחדר שירותים הם: 50/60 ס"מ.

חשוב: התקנות מתירות לאוורר חדר שירותים באוורור מיכני, הפועל בו זמנית עם הדלקת האור בחדר השירותים.

מרתף, שטח מינימלי של חלונות: שטח כולל של החלונות במרתף, שאינו מיועד למגורים, צריך להיות 2% משטח רצפת המרתף.

דוגמא: במרתף בשטח 800 מ"ר, יש להתקין חלונות בשטח של 16.00 מ"ר לפחות. לחילופין, ניתן להתקין במרתף תאורה ואוורור מלאכותיים.

מידות חלונות כנ"ל, תואמים דרישות לתאורה.

קיר מפריד בין שתי דירות סמוכות

מטרת הקיר: מניעת מעבר רעש, חום וקור בין שתי הדירות.

על פי התקנות, הקיר צריך להיות קיר מאסיבי בעובי של 15 ס"מ לפחות, מבטון או בלוקים של בטון, או לחילופין קיר כפול בעובי של 20 ס"מ.

לשים לב: כאשר קיים חלל גג משותף, הקיר המפריד צריך לעמוד בדרישות כנ"ל.

(גלובס אפריל 06

 

 

 

חלק הבניין

שטח מינימלי במ"ר

רוחב מינימלי בין קירות במ'

(1) חדר מגורים

8.0

2.60

(2) חדר מגורים בדירה   בת חדר

מגורים אחד

14.0

2.60

(3) חדר מגורים אחד   לפחות בדירה

הכוללת שני חדרי מגורים או יותר

12.0

2.60

(4) חדרון

6.0

2.00

(5) חדר אמבטיה

2.5

1.45

(6) בית שימוש (המדידה   בין הציפויים     

שעל הקירות)

1.1

0.80

(7) מטבח בדירה הכוללת   שני חדרי

מגורים או יותר  

6.0

1.70

(8) מטבח בדירה בת חדר   מגורים אחד; נכלל המטבח בחדר המגורים, יתוסף

שטחו לשטח חדר המגורים

4.5

1.70

(9) מטבח הגובל עם פינת   אוכל ששטחה

4.0 מ"ר לפחות להגשת אוכל

 

5.0

1.70

(10) חדר רחצה המכיל   מקלחת ואסלה

1.8

0.90

קונה דירה להשקעה ? חשוב לדעת : מיסוי הכנסות מדמי שכירות

מיסוי הכנסות מדמי שכירות :

ישנם אלו כאשר הם פורשים מהעבודה ומקבלים לידיהם סכומי כסף גדולים כגון מענק פרישה ופיצויי פיטורים על עשרות שנים של עבודה, בוחרים להדיר רגליהם משוק ההון ומעדיפים להשקיע את כספם בדירת מגורים אחת, או יותר, הן כהשקעה לטווח ארוך שחלק ממנה עתיד בסופו של דבר לעבור לדורות הבאים והן כיצירת מקור חשוב וחיוני להכנסה חודשית שוטפת, בתקופת הפנסיה.
 
ואולם, לעומת זאת, מעט מאוד אנשים מקדישים את תשומת הלב הראויה לתכנון המס על הכנסות אלו ואינם מודעים לדרכים הלגיטימיות הקיימות על פי החוק, איך ניתן לשלם פחות מס על ההכנסות, שכל כך חשובות בתקופת הפנסיה.

אפשרות א' - מסלול פטור

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990 קובע כי יחיד שהיו לו בשנת המס, הכנסות מהשכרת דירות מגורים (דהיינו אחת או יותר, זה לא משנה כמה דירות...), יהיה פטור ממס על אותן ההכנסות, בתנאי שסך כל ההכנסות מהשכרת דירות מגורים אינו עולה על 5,080 ש"ח לחודש נכון לשנת המס 2014 בלבד. (4,980 ש"ח לחודש - היה בשנת המס 2013). עד לסכום זה יש פטור מתשלום מס.

התנאים לפטור:
 
(א) הפטור ממס יחול רק בתנאי שמדובר בהכנסות מהשכרת דירת מגורים כהגדרתה בחוק: "דירת מגורים" – דירה בישראל, או באזור כהגדרתו בסעיף 3א לפקודת מס הכנסה (דהיינו יהודה ושומרון...), או חלק מדירה כאמור, המיועדת לשמש לפי טיבה למגורים, למעט דירה הרשומה או שיש לרשמה בפנקסים שחייבים לנהל לגבי הכנסת המשכיר מעסק.

(ב) יש לשים לב גם להגדרת ההכנסות מהשכרת דירות מגורים כפי שמופיעה בחוק: "דמי שכירות" – דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים אחת או יותר המשמשת למגורים לשוכר שהוא יחיד (או לשוכר שהוא חבר-בני-אדם שקבע לענין זה נציב מס הכנסה בהודעה שפורסמה ברשומות, לאחר שנחה דעתו כי עיקר פעילותו היא למטרות מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד, והוא שוכר את הדירה כדי להשכירה למטרה כאמור ליחיד שאינו עובד באותו חבר-בני-אדם, ובלבד שהפעילות האמורה של החבר אינה למטרת ריווח).

(ג) הפטור ממס יחול רק אם יש בידי המשכיר מסמך החתום על ידי השוכר בו השוכר מאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד. (כאן המקום להעיר כי כאשר יש חוזה שכירות חתום ובדרך כלל אחד מסעיפיו הינו הצהרת השוכר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד הרי שהמשכיר עומד בתנאים לפטור ממס ואולם אנו נתקלים פעמים רבות (מדיי) בפורשים שאין להם ביד חוזה שכירות חתום ובתוקף מול השוכרים להם הם משכירים את הדירה וצריך לדעת שבמקרים כאלה המשכיר חשוף למצב בו פקיד השומה, במסגרת הגשת הדוח השנתי למס הכנסה עשוי שלא לאשר למשכיר את הפטור ממס ! לכן, הן מהסיבה הזו והן מסיבות אחרות שאין צורך לפרטן - היו מסודרים ! דאגו שיהיה לכם חוזה שכירות חתום בתוקף !).

(ד) מי שנהנה מהפטור ממס – לא יחולו לגביו תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), תשמ"ט – 1989, כלומר הוא לא יוכל לנכות הוצאות בשל פחת בגין הדירה !

(ה) יש לשים לב כי יראו כהכנסת היחיד גם הכנסה מהשכרת דירת מגורים של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה.

הכנסה מדמי שכירות מדירת מגורים שמקבל קשיש

סעיף 9(25) לפקודת מס הכנסה נועד להקל על קשיש העוזב את מקום מגוריו ועובר להתגורר בבית אבות.

הסעיף קובע כי הכנסה מדמי שכירות המתקבלים מהשכרת דירת המגורים שבה גר הקשיש לפני שעבר לבית האבות, פטורה ממס. הפטור כאמור הוא לגבי דמי השכירות השנתיים - עד למחצית סכום התשלום השנתי שמשלם הקשיש בעד החזקתו בשנת המס בבית האבות.

מה קורה כאשר יש לנו הכנסות מהשכרת דירות מגורים מעל התקרה ?

יחיד שהיו לו בשנת המס הכנסות מהשכרת דירות מגורים, מעל התקרה, יהיה פטור ממס על ההכנסות מהשכרת דירות מגורים עד לגובה "התקרה המתואמת" בלבד ! הוא יהנה מפטור מופחת – תקרת הפטור לאחר שהופחת ממנה ההפרש שבין סך ההכנסות מהשכרת דירות מגורים לבין תקרת הפטור. ז"א, ככל שההכנסות מהשכרת דירות מגורים גבוהות יותר – כך הפטור ממס קטן יותר. לאופן החישוב, נראה דוגמאות.

מה לגבי ההפרש החייב במס ?

על ההפרש החייב במס ישולם מס בגובה שיעור המס השולי של היחיד אך לא פחות משיעור של 31% נכון לשנת המס 2014 (זהו שיעור המס המינימלי על הכנסות ,"פאסיביות" דהיינו על הכנסות שאינן מ"יגיעה אישית"). ואולם, אם בשנת המס מלאו ליחיד 60 שנים (הגיע לגיל 60) שיעור המס על הכנסות אלו יהיה שיעור המס השולי של היחיד (ללא מגבלת מינימום) גם אם הוא נמוך יותר משיעור של 31% (דהיינו ניתן "לנצל" את מדרגות המס הנמוכות יותר, בשיעור של 10%, 14% ו- 21% , נכון לשנת המס 2014).
 
חשוב !

כאשר לבני זוג יש הכנסות משותפות מהשכרת דירת מגורים, אחת או יותר, לפי איזה שיעור מס תמוסה ההכנסה ? שיעור המס של הבעל ? שיעור המס של האישה ?
 
סעיף 65 לפקודת מס הכנסה קובע כי הכנסת בני זוג יראוה לענין החיוב במס וקביעת שיעור המס על ההכנסה כהכנסת "בן הזוג הרשום" ! בן הזוג הרשום ככלל, הינו זה שיש לו את ההכנסה החייבת במס הגבוהה יותר דהיינו זה ששיעור המס השולי שלו גבוה יותר ! (סעיף 64ב לפקודת מס הכנסה). אבל גם לכלל זה יש חריג ! ויש מקרים בהם אפשר לדרוש מפקיד השומה חישוב מס נפרד, דהיינו חישוב מס לפי שיעור המס השולי של בן הזוג שאינו בן הזוג הרשום. החריג לכלל הוא במקרים בהם מקור ההכנסה הינו מרכוש שהיה בבעלותו שנה לפני נישואיו או מרכוש שקיבל בירושה בתקופת נישואיו (ובלבד שאם היתה לבן הזוג האמור הכנסה אחרת לגביה נערך חישוב מס נפרד, תיווסף ההכנסה על פי סעיף קטן זה להכנסה האחרת) (ראה סעיף 66 (ב) לפקודת מס הכנסה). גם כאן המקום להזכיר שכל דבר צריך להוכיח ולכן מוטב לצרף מראש בעת הגשת הדוח השנתי למס הכנסה אסמכתאות המראות כי הרכוש היה בבעלות בן הזוג שנה לפני נישואיו או הוא קיבל אותו בירושה...
 
במקרה של הכנסות מהשכרת דירת מגורים הגבוהות מהתקרה וכאשר יש חלק שהוא חייב במס - שים לב ! לעניין ההוצאות:
 
כללי המס והוראות פקודת מס הכנסה כאשר יש הכנסה "מעורבת" (במקרה שלנו, הכנסה שחלקה חייבת במס וחלקה פטורה ממס) יש לחלק את ההוצאות באופן יחסי ולייחס את ההוצאות לכל אחד מהחלקים של ההכנסות (החלק הפטור והחלק החייב במס) כך שלגבי ההוצאות על החלק היחסי החייב במס - ניתן להכיר בהוצאות !
 
כלומר בניגוד לאמור למעלה, ניתן להכיר בהוצאות פחת (לצורך הדוגמא) באופן יחסי - ביחס להכנסות החייבות במס מתוך סך ההכנסות משכר הדירה, כמובן כאשר יש חלק חייב במס, שמעל תקרת הפטור.
 
האם צריך לשלם דמי ביטוח לאומי ומס בריאות על הכנסות מהשכרת דירת מגורים ?
 
על הכנסות מהשכרת דירת מגורים הפטורות ממס - ההכנסות פטורות גם מתשלום דמי ביטוח לאומי ומס בריאות ואולם על הכנסות מהשכרת דירת מגורים החייבות במס בשיעור מס שולי ! (לדוגמא ההפרש החייב במס שמעל תקרת הפטור המתואמת) - ככלל, צריך לדווח כל שנה למוסד לביטוח לאומי על ההכנסות וצריך לשלם דמי ביטוח לאומי ומס בריאות !
 
ואולם החישוב יבוצע לפי הגדרת המעמד במוסד לביטוח לאומי (בעל הכנסה שאינה מעבודה, מקבל פנסיה בעל הכנסה שאינה מעבודה, עצמאי בעל הכנסה שאינה מעבודה, שכיר בעל הכנסה שאינה מעבודה...) (יש מקרים בהם לאחר חישוב לא יחול תשלום או יחול תשלום חלקי - ראה מידע נוסף באתר המוסד לביטוח לאומי!) בכל מקרה - כל זאת כמובן רק עד גיל פרישה לפי החוק. החל מגיל פרישה לפי החוק - אין כלל חובת תשלום דמי ביטוח לאומי !

(מי שבחר במסלול 10% (ראה מטה) על הכנסות מהשכרת דירת מגורים בישראל או במסלול 15% (ראה מטה) על הכנסות מהשכרת מקרקעין (מכל סוג, לא רק דירת מגורים) בחו"ל - הוא פטור מתשלום דמי ביטוח לאומי ומס בריאות על ההכנסות למרות שהן אינן הכנסות פטורות ממס.....)
 
כאן המקום להדגיש כי כאשר משווים את המסלולים (מסלול פטור מול מסלול 10% לדוגמא, צריך להביא בחשבון גם את ההשלכות לעניין תשלום דמי ביטוח לאומי ומס בריאות, כאשר זה רלבנטי, דהיינו עד גיל הפרישה לפי החוק).
 
מספר דוגמאות לאופן חישוב תקרת הפטור ותקרת הפטור המתואמת לשנת מס 2013 :

 
  דוגמא א' דוגמא ב' דוגמא ג'
סך ההכנסה החודשית מהשכרת דירת מגורים (אחת או יותר !) 3,500 ש"ח 6,000 ש"ח 10,000 ש"ח
שלב א' - חישוב ההפרש שבין סך ההכנסה החודשית לתקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 0 ש"ח 1,020 ש"ח 5,020 ש"ח
שלב ב' - חישוב תקרת הפטור "המתואמת" - דהיינו תקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 בניכוי סכום ה"הפרש" שחושב בשלב א'. 4,980 ש"ח 3,960 ש"ח 0 ש"ח
הסכום הפטור ממס 3,500 ש"ח 3,960 ש"ח 0 ש"ח
הסכום החייב בשיעור מס שולי* 0 ש"ח 2,040 ש"ח 10,000 ש"ח
       
 
להלן דוגמאות שלא בדרך של טבלה בליווי הסבר לאופן החישוב:

· ליחיד הכנסה מהשכרת דירת מגורים בסך של 3,500 ₪ לחודש – מאחר וההכנסה נמוכה מתקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 - כולה תהא פטורה ממס.

· ליחיד הכנסה מהשכרת 2 דירות מגורים, האחת - בסך של 2,200 ₪ לחודש, השניה בסך של 2,400 ₪ לחודש, סה"כ הכנסות מהשכרת דירות מגורים – 4,600 ₪ . – מאחר וסך ההכנסות נמוך מתקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 – כולן תהיינה פטורות ממס

· ליחיד הכנסה מהשכרת דירת מגורים בסך של 6,000 ₪ לחודש – מאחר וההכנסה גבוהה מתקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 – ראשית נחשב את תקרת הפטור המתואמת בשני שלבים:

· 6,000 ₪ פחות 4,980 ₪ (התקרה נכון לשנת המס 2013) = 1,020 ₪ (ההפרש שמעל לתקרה).

· 4,980 ₪ (התקרה נכון לשנת המס 2013) פחות ההפרש לתאום, 1,020 ₪ = 3,960 ₪ זו תקרת הפטור המתואמת.

· לסיכום, סך של 3,960 ₪ יהיה פטור ממס, וסך של 2,040 ₪ יהיה חייב בשיעור מס שולי של היחיד !

· ליחיד הכנסה מהשכרת דירת מגורים בסך של 10,000 ₪ לחודש – מאחר וההכנסה גבוהה מתקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 – (יותר מפעמיים מהתקרה...) אין צורך לחשב את תקרת הפטור המתואמת... כל ההכנסה תהיה חייבת במס בשיעור מס שולי של היחיד.

אפשרות ב' - מסלול 10%

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה קובע כי יחיד שהיו לו בשנת המס הכנסות מהשכרת דירות מגורים בישראל יהיה רשאי לשלם על הכנסות אלו מס בשיעור של 10% בלבד ! (מהשקל הראשון ועד האחרון !) בתנאי שהכנסות אלו אינן הכנסות מעסק כהגדרתן בפקודת מס הכנסה.

התנאים לסעיף

(א). המס ישולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה היו ליחיד הכנסות מהשכרת דירות מגורים, אלא אם כן בחר היחיד לשלם באותה שנת המס מקדמות (דהיינו יש 2 אפשרויות, האחת - ניתן לבקש מפקיד השומה פנקס "מקדמות" ולשלם את המס בשיעור של 10% באופן שוטף במהלך שנת המס או לחילופין ניתן לשלם את כל המס תוך 30 יום מהיום האחרון של שנת המס).

(ב) היחיד לא יהא זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה, או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, ולא יהא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה; (אך לענין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, יווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו לפי כל דין, אילולא הוראות אלו, לתקופה שבה שילם היחיד מס בשיעור של 10% בלבד.)

 
לסיכום,

מומלץ לכל בעל נכס לבחון את מידת ההתאמה והכדאיות של כל מסלול מיסוי בהתאם לנתוניו האישיים (כגון שיעור המס השולי שלו), גובה ההכנסות מדמי השכירות וכדומה, בטרם הוא בוחר בשיטת הדיווח למס הכנסה - הכלכלית ביותר עבורו.
 
 
*** אין להסתמך על הכתוב באתר ללא ייעוץ מקצועי מעו"ד !!! ***

 

 

עסקת קומבינציה

מהי עסקת קומבינציה ?

במקרקעין הינה עסקת חליפין בה יש שיתוף פעולה בפרויקט לבניה בין בעל קרקע לבין קבלן או יזם.

קיימות שתי וורסיות לעיסקת קומבינציה:

עסקת קומבינציה בה התמורה המלאה עבור הקרקע ניתנת בצורת יחידות דיור הנבנות על אותה קרקע.

עסקה בה התמורה עבור הקרקע ניתנת הן ביחידות דיור והן בתוספת מסוימת במזומן.

בעלי הקרקע מאפשרים לקבלן לבנות על הקרקע תמורת אחוזים מסוימים בפרויקט כמוצר מוגמר, דהיינו הבניה שתבנה על ידי הקבלן. בעל הקרקע מקבל שירותי בניה ו/או סכום כסף מהקבלן תמורת חלק מהקרקע שמקבל הקבלן. טרם התקשרות בעסקת קומבינציה הצדדים יבחנו את הכדאיות הכלכלית שבביצוע העסקה.

היזם/קבלן יכלול את כל המרכיבים והתחשיבים תוך בדיקה יסודית להערכת שווי הקרקע כמושבחת, היבטי מיסוי כגון: מס שבח, מס רכישה, מע"מ שרותי בניה וכן התייחסות לפרמטרים של משך הבניה, סיכון ועוד.

קרא עוד...

זכויות במקרקעין

כאשר מבצעים עסקה במקרקעין, העסקה מתבצעת בזכויות ולא במקרקעין עצמם. מכאן עולה, כי מחיר העסקה אמור לשקף את טיב הזכויות

מקרקעין מוגדרים בחוק המקרקעין כ"קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". בהתאם ללשון החוק "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה". חוק המקרקעין מתייחס למספר זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. למעשה, קיימות זכויות נוספות שאינן מוזכרות בחוק המקרקעין כמו זכות שכירות מוגנת ("דמי מפתח") וזכות בר רשות.

עסקה במקרקעין טעונה רישום בלשכת רישום מקרקעין ("טאבו"), אולם רק הזכויות הקבועות בחוק המקרקעין ניתנות לרישום. העסקה מסתיימת כאשר מתבצע רישום, ולכן עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. זכות קניינית במקרקעין היא זכות שנרשמה, ולכן עסקאות של מקרקעין המתנהלות ונרשמות במינהל מקרקעי ישראל או בחברות משכנות הינן למעשה התחייבות לעשות עסקה.

לטיב הזכויות ישנה השפעה על שווי המקרקעין, לפיכך בעת הערכת נכס או קביעת מחיר עסקה יש לבדוק היטב את סוג הזכויות וצורת רישומן, להבין את המשמעות הנגזרת מהן, ולהתחשב בה בהתאם להשלכותיה על אפשרויות השימוש בנכס וההנאה ממנו.

קרא עוד...

היטל השבחה

היטל השבחה, מהו ?

הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. יש להדגיש, כי החובה לתשלום ההיטל היא על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

היטל השבחה מוטל על בעל נכס אשר נהנה מאישור תוכנית כלשהי כגון, תוכנית מתאר מקומית שהיא, תוכנית אשר יש בה התייחסות לתיחום של שטחים, הוראות בנייה, מגבלות בנייה כאשר אותה תוכנית שאושרה ביחס לקרקע של אותו אדם משביחה קרקע שלו ומעלה את ערכו.

חשוב להבדיל בין היטל השבחה, לבין מס שבח. היטל השבחה יוטל, למשל, בתוכנית המאפשרת קבלת היתרי בניה או שינוי יעודה של הקרקע אשר מעלה את ערכה של הקרקע. החייב במס, בהיטל השבחה, הינו הבעלים של הקרקע או החוכר לדורות.

לפי החוק, "השבחה" היא עלייה בשווי המקרקעין בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה, או התרה של שימוש חורג, שהינו שימוש אשר חורג ושונה מן השימוש שהיה מותר לפני כן. לדוגמא, אישור הסבה של מבנה ממחסן לחדר וכו'

קרא עוד...

הליך לגליזציה

לגליזציה – מה זה ?

לגליזציה: הליך רישוי של בניה לא חוקית והפיכתה לחוקית בהתאם לחוקי הבניה

בנית ללא היתר ? הגשת תוכניות ולא שילמת את האגרה ופג תוקפה ?

איך ניתן לתקן את המצב ???

על ידי בקשה לקבלת היתר בניה חוקי למבנה לא חוקי.

קרא עוד...

מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין – מס שבח, מס מכירה ומס רכישה

בישראל, כמו במדינות אחרות בעולם, נהוג להטיל מיסוי על אדמות ונכסי מקרקעין שונים במסגרת חוק מיסוי מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין מפרט את נטל המס שיוטל עליך אם אתה קונה או מוכר דירה, קרקע או כל נכס אחר ש-"מחובר לקרקע". למעשה, זו דרך נוספת בה המדינה מייצרת לעצמה הכנסה ממס, ובמילים אחרות: המדינה הופכת להיות שותפה כלכלית בכל עסקת נדל"ן שאתה מבצע בישראל.

מרכיבי חוק מיסוי מקרקעין – מס שבח, מס מכירה ומס רכישה
המדינה קבעה שלושה סוגי מס עיקריים שעליך לשלם במקרה ואתה מעורב בעסקת נדל"ן:

קרא עוד...

מס שבח

מס שבח – המס שחייבים להכיר אם אתה מוכר את הדירה שבבעלותך,
מס שבח (בשמו גם מיסוי מקרקעין, או מס שבח מקרקעין) הוא מס שיהיה עליך לשלם במידה ואתה מוכר נכס שבבעלותך במחיר גבוה יותר מזה ששילמת עליו ביום רכישתו. למעשה. משמעות המס היא שאם הדירה שקנית שווה היום מאה אלף ש"ח יותר מאשר המחיר שלה בעבר, אתה צריך לשלם על ההשבחה הזו.
קביעת שיעורו של מס שבח נחשבת עניין מורכב, מאחר והמס מחושב על פי שיעורי מס משתנים ועל פי חלוקה לשני פרקי זמן שונים - לפני רפורמה שנערכה במס ואחריה. על מנת לחשב הפרש זה עליך לקבוע קודם כל מה הוא יום המכירה והרכישה: יום המכירה, במידה ואתה מוכר, או יום הרכישה, במידה ואתה קונה, נחשב, בדרך כלל, היום שבו נכתב הסכם משפטי מחייב בין המוכר לרוכש – ולאו דווקא ביום החתימה עצמו. זאת, מאחר ולעיתים כתיבת זכרון דברים נחשבת מבחינה משפטית כהתחייבות מספקת. גם תשלום מקדמה על חשבון הדירה עשוי להיחשב כיום המכירה בפועל.

לאחר שנקבע מהו יום המכירה ואת ערך הדירה העולה ממנו, מס השבח שיהיה לשלם ישתנה בהתאם לתקופה בה רכשת את הדירה שאתה מוכר. זאת, מכיוון שבשנת 2001 עמד שיעור מס השבח על 25%, ואילו בשנת 2007 שונה שיעור המס ל-20% בלבד. לפיכך, אם רכשת את הדירה לפני שנת 2001, יחולק שיעור מס השבח שיהיה עליך לשלם באופן שווה בין השנים שהוא בבעלותך, כאשר עבור כל שנה יחושבו שיעורי מס השבח המתאימים. במילים אחרות: שיעור המס אינו חל רטרואקטיבית, והוא תואם לינארית את התקופה בה הייתה הדירה בבעלותך. כך למשל, אם רכשת דירה בשנת 2003, ומכרת אותה בשנת 2008, אחוז מס השבח שיהיה עליך לשלם במידה וערך הדירה עלה ביום המכירה, יעמוד על 25% לתקופה שעד שנת 2007, ועל 20% לשנים 2007-2008.

חשוב לדעת ! כי בתוך 30 ימים מיום המכירה עליך להצהיר בפני רשויות המס על העסקה. במידה ולא תעשה כן - אתה עלול לספוג ריביות ואפילו קנסות.
כיצד לחסוך בתשלומי מס שבח
קיימות מספר הוצאות שיתכן והוצאת על הדירה ואשר מוכרות לצורך קיזוז ממס שבח:
• כסף שהוצאת על השבחת הדירה, כגון שיפוץ, תיקונים וכדומה
• סכום שהוצאת עבור פינוי של אדם שהתגורר בדירה
• סכום שהוצאת על השבחה של קרקע סמוכה
• אגרות שונות ששילמת עבור הדירה מיום רכישתה
• שכר טירחת עורך דין
• דמי תיווך (לא יותר מ-2% מהתמורה)
• מס רכוש, מס רכוש עירוני, או ארנונת רכוש
• היטל השבחה
• דמי רישום ועמילות ששילמת
פטור ממס שבח
פטור ממס שבח אחת לארבע שנים:עד ל-31 בדצמבר 2013 המוכר זכאי מכוח החוק לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים. החל מה-1.1.2014 פטור זה בוטל !, ובמקומו יכנס לתוקפו סעיף 48 (ב2) לחוק – בחישוב מס לינארי בכל מכירה, כפי שיפורט להלן.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה: עד ל-31 בדצמבר 2013  – מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, היה רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים. פטור זה בוטל החל מה-1 בינואר 2014. החל מה-1 בינואר 2014, לפי הניסוח החדש של הסעיף, על המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שהחל מ-1.1.2014 יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור; בנוסף, במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים והרחבת סעיף 49ג – גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק. המשמעות היא שבעל דירה יחידה יהנה מהפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

 פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה: התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל וניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים אין שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק.

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות: מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק. החל מיום תחילת תקופת המעבר – ה-1.1.2014 ניתן למכור בהתאם לסעיף זה אך ורק במקרה ובמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה" – העברת דירה במתנה לקרוב בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה. הגדרת קרוב לענין אחים צומצמה החל מיום ה-1.8.2013 – בתיקון האחרון לחוק, העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מהאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה. סעיף 49ו בנוסחו החדש קובע תקופות צינון חדשות – מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה לתקופה של 4 שנים באם לא התגורר בדירה דרך קבע או 3 שנים באם התגורר בה דרך קבע. - פטור ממס שבח מכח הוראת השעה - בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) התשע"א 2011, ניתן היה לקבל עד ה-5 במאי 2013 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות, מעבר לפטורים הרגילים הקבועים בחוק והמפורטים לעיל. תקופה זו הסתיימה – ויודגש כי כל מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה צריך להמתין 4 שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, אך מאחר והחל מה-1.1.2014 החלה תקופת המעבר והתבטל הפטור ממס שבח במכירת דירה כל 4 שנים, ניתן יהיה לעשות שימוש בהגנה הלינארית ולמכור החל מה-1.1.2014 דירה נוספת בפטור חלקי ממס שבח, כמפורט להלן. >*הגנה לינארית – החל מה-1.1.2014 בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את הפטורים וההסדרים השונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. בתקופת המעבר שהחלה ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות 4 הוראות מעבר שישפיעו על המיסים, ובכל שנה ישנה הוראה אחרת. בתכנון מס נכון ניתן לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור לצורך הדוגמא דירה החל מינואר 2014 תוך הגנה לינארית, חרף העובדה שטרם חלפו 4 שנים מיום מכירת דירה אחרת בפטור, (כולל מכירה קודמת מכח הוראת השעה), ואת דירה הבאה למכור בפטור ממס 4 שנים מיום המכירה הקודמת, טרם תחילת תקופת המעבר, וכך למעשה למכור 3 דירות בפטור ממס שבח בתקופה של 4 שנים. הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר. בתום תקופת המעבר, החל מה-1.1.2018 יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.

 *** אין להסתמך על הכתוב באתר ללא ייעוץ מקצועי מעו"ד !!!  ***

תתי-קטגוריות