מס שבח

מס שבח – המס שחייבים להכיר אם אתה מוכר את הדירה שבבעלותך,
מס שבח (בשמו גם מיסוי מקרקעין, או מס שבח מקרקעין) הוא מס שיהיה עליך לשלם במידה ואתה מוכר נכס שבבעלותך במחיר גבוה יותר מזה ששילמת עליו ביום רכישתו. למעשה. משמעות המס היא שאם הדירה שקנית שווה היום מאה אלף ש"ח יותר מאשר המחיר שלה בעבר, אתה צריך לשלם על ההשבחה הזו.
קביעת שיעורו של מס שבח נחשבת עניין מורכב, מאחר והמס מחושב על פי שיעורי מס משתנים ועל פי חלוקה לשני פרקי זמן שונים - לפני רפורמה שנערכה במס ואחריה. על מנת לחשב הפרש זה עליך לקבוע קודם כל מה הוא יום המכירה והרכישה: יום המכירה, במידה ואתה מוכר, או יום הרכישה, במידה ואתה קונה, נחשב, בדרך כלל, היום שבו נכתב הסכם משפטי מחייב בין המוכר לרוכש – ולאו דווקא ביום החתימה עצמו. זאת, מאחר ולעיתים כתיבת זכרון דברים נחשבת מבחינה משפטית כהתחייבות מספקת. גם תשלום מקדמה על חשבון הדירה עשוי להיחשב כיום המכירה בפועל.

לאחר שנקבע מהו יום המכירה ואת ערך הדירה העולה ממנו, מס השבח שיהיה לשלם ישתנה בהתאם לתקופה בה רכשת את הדירה שאתה מוכר. זאת, מכיוון שבשנת 2001 עמד שיעור מס השבח על 25%, ואילו בשנת 2007 שונה שיעור המס ל-20% בלבד. לפיכך, אם רכשת את הדירה לפני שנת 2001, יחולק שיעור מס השבח שיהיה עליך לשלם באופן שווה בין השנים שהוא בבעלותך, כאשר עבור כל שנה יחושבו שיעורי מס השבח המתאימים. במילים אחרות: שיעור המס אינו חל רטרואקטיבית, והוא תואם לינארית את התקופה בה הייתה הדירה בבעלותך. כך למשל, אם רכשת דירה בשנת 2003, ומכרת אותה בשנת 2008, אחוז מס השבח שיהיה עליך לשלם במידה וערך הדירה עלה ביום המכירה, יעמוד על 25% לתקופה שעד שנת 2007, ועל 20% לשנים 2007-2008.

חשוב לדעת ! כי בתוך 30 ימים מיום המכירה עליך להצהיר בפני רשויות המס על העסקה. במידה ולא תעשה כן - אתה עלול לספוג ריביות ואפילו קנסות.
כיצד לחסוך בתשלומי מס שבח
קיימות מספר הוצאות שיתכן והוצאת על הדירה ואשר מוכרות לצורך קיזוז ממס שבח:
• כסף שהוצאת על השבחת הדירה, כגון שיפוץ, תיקונים וכדומה
• סכום שהוצאת עבור פינוי של אדם שהתגורר בדירה
• סכום שהוצאת על השבחה של קרקע סמוכה
• אגרות שונות ששילמת עבור הדירה מיום רכישתה
• שכר טירחת עורך דין
• דמי תיווך (לא יותר מ-2% מהתמורה)
• מס רכוש, מס רכוש עירוני, או ארנונת רכוש
• היטל השבחה
• דמי רישום ועמילות ששילמת
פטור ממס שבח
פטור ממס שבח אחת לארבע שנים:עד ל-31 בדצמבר 2013 המוכר זכאי מכוח החוק לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים. החל מה-1.1.2014 פטור זה בוטל !, ובמקומו יכנס לתוקפו סעיף 48 (ב2) לחוק – בחישוב מס לינארי בכל מכירה, כפי שיפורט להלן.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה: עד ל-31 בדצמבר 2013  – מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, היה רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים. פטור זה בוטל החל מה-1 בינואר 2014. החל מה-1 בינואר 2014, לפי הניסוח החדש של הסעיף, על המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שהחל מ-1.1.2014 יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור; בנוסף, במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים והרחבת סעיף 49ג – גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק. המשמעות היא שבעל דירה יחידה יהנה מהפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

 פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה: התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל וניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים אין שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק.

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות: מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק. החל מיום תחילת תקופת המעבר – ה-1.1.2014 ניתן למכור בהתאם לסעיף זה אך ורק במקרה ובמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה" – העברת דירה במתנה לקרוב בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה. הגדרת קרוב לענין אחים צומצמה החל מיום ה-1.8.2013 – בתיקון האחרון לחוק, העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מהאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה. סעיף 49ו בנוסחו החדש קובע תקופות צינון חדשות – מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה לתקופה של 4 שנים באם לא התגורר בדירה דרך קבע או 3 שנים באם התגורר בה דרך קבע. - פטור ממס שבח מכח הוראת השעה - בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) התשע"א 2011, ניתן היה לקבל עד ה-5 במאי 2013 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות, מעבר לפטורים הרגילים הקבועים בחוק והמפורטים לעיל. תקופה זו הסתיימה – ויודגש כי כל מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה צריך להמתין 4 שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, אך מאחר והחל מה-1.1.2014 החלה תקופת המעבר והתבטל הפטור ממס שבח במכירת דירה כל 4 שנים, ניתן יהיה לעשות שימוש בהגנה הלינארית ולמכור החל מה-1.1.2014 דירה נוספת בפטור חלקי ממס שבח, כמפורט להלן. >*הגנה לינארית – החל מה-1.1.2014 בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את הפטורים וההסדרים השונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. בתקופת המעבר שהחלה ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות 4 הוראות מעבר שישפיעו על המיסים, ובכל שנה ישנה הוראה אחרת. בתכנון מס נכון ניתן לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור לצורך הדוגמא דירה החל מינואר 2014 תוך הגנה לינארית, חרף העובדה שטרם חלפו 4 שנים מיום מכירת דירה אחרת בפטור, (כולל מכירה קודמת מכח הוראת השעה), ואת דירה הבאה למכור בפטור ממס 4 שנים מיום המכירה הקודמת, טרם תחילת תקופת המעבר, וכך למעשה למכור 3 דירות בפטור ממס שבח בתקופה של 4 שנים. הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר. בתום תקופת המעבר, החל מה-1.1.2018 יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.

 *** אין להסתמך על הכתוב באתר ללא ייעוץ מקצועי מעו"ד !!!  ***