ההבדל בין מס שבח ומס (היטל) השבחה

ההבדל בין מס שבח ומס (היטל) השבחה

רבות אני נתקל בבלבול בין מס השבח לבין מס השבחה רבים חושבים שמדובר על אותו המס אך לא כך הוא הדבר.

במאמר הבא נעשה קצת סדר בין שני המיסים הללו ונסביר את המשמעויות של כל מס ...

ההוראה בדבר מס שבח קבועה בחוק המקרקעין.

מס זה , מוטל על ה"שבח" = הרווח של נכס המקרקעין נשוא העסקה. השבח עצמו הוא הפער
בין שווי רכישת הדירה + הוצאות רכישה כגון שכר עורך – דין, תיווך, הוצאות
שיפוץ/בנייה לשווי מכירתה + הוצאות מכירה ובתוספת מדד.

לדוגמא :

דירה שנקנתה בסכום של 400,000 ₪ ונמכרה לאחר מכן בסכום של 670,000 ₪

מס השבח במקרה זה יחושב לפי שבח של 270,000 ₪ מינוס הוצאות.

מס זה יכול להגיע לסכומים גבוהים ולכן כדאי מאוד לברר היטב את הנתונים לפני ביצוע העסקה ולהבין את כדאיות העסקה והסכום אותו נצטרך לשלם במכירת הנכס.

כאשר אנו מוכרים את הנכס עלינו לדווח לרשויות המס תוך 40 יום על העסקה ולהגיש שומה עצמית אשר תפרט את כל הנתונים בנוגע לעסקה לרבות שווי המכירה וההוצאות הכרוכות כגון שכר עורך דין. רשויות המס יבחנו ויכריעו בדבר גובה השומה שעלינו
לשלם. רשות המס יכולה לקבל את השומה העצמית או לדחות אותה ולקבוע שומה חדשה.

יודגש, כי לא כל הוצאה הינה מוכרת לצורכי ניכוי ועל כן יש לבדוק כל הוצאה והוצאה. יחד עם זאת מומלץ בהחלט לשמור את כל האסמכתאות המעידות על הוצאות שהוצאנו בגין השבחת הנכס, כגון: מערכות מיזוג, מטבח חדש, בנייה/שיפוץ וכו'. פעמים רבות, פלוני יכול שלא לנצל את הפטור המוקנה לו על פי דין (לשמור אותו להזדמנות אחרת) במקרה בו הוא מצליח להוכיח באמצעות הקבלות שברשותו כי אין לו כלל שבח ו/או שבח זניח.

בקיצור...

היכן שיש רווח במכירת נכס מקרקעין כלומר, שמחיר המכירה עולה על מחיר הרכישה, המדינה שותפה ברווחים (במידה ואין לנו פטור) זהו המס שבח.

היטל השבחה הוא ...

למרות השם הדומה, היטל השבחה שונה באופיו ובמהותו בתכלית השינוי ממס השבח. מס זה הינו מס החל במקרים מסוימים כגון ביצוע שינוי תב"ע (תכנית בנין עיר) אשר בוצע למשל ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה לדוגמא כגון הגדלת זכויות בניה, הגדלת השטח, או מספר קומות הניתן להקים במגרש המסוים.

במילים פשוטות : השינוי שבוצע השביח את הזכויות בקרקע המדוברת.

ההיטל השבחה משולם לועדה המקומית לתכנון ובניה בגין השינוי באם היה וזאת רק כאשר הזכויות החדשות ימומשו. בהקשר זה יצוין, כי מימוש הזכויות לעניין זה יכול להיחשב מכירת הדירה (גם אם לא נוצלו זכויות הבנייה), שכן בעל הדירה נהנה (לפחות ברמה רעיונית) מההשבחה שכן הוא מוכר נכס עם יותר זכויות בנייה.

ניתן להבין כי היטל ההשבחה אינו קשור כלל למכירת הנכס כפי שמס השבח קשור באופן ישיר אלא זה מס המשקף את השבחת הנכס בידי בעליו והגדלת היכולת לנצלו. כאן המקום לציין, כי גם במקרה של היטל השבחה וגם במקרה של מס שבח ישנן אפשרויות להימנע מהמס ו/או לקבל פטור ממנו ועלכן יש לבדוק כל מקרה לגופו באמצעות עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן.

*האמור במסמך זה הינו מידע כללי בלבד ואין באמור משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ובכל מקרה יש להיוועץ
בעו"ד המתמחה בתחום על מנת להבין את תמונת המצב המשפטית לאשורה.

בהצלחה !