קונה דירה להשקעה ? חשוב לדעת : מיסוי הכנסות מדמי שכירות

מיסוי הכנסות מדמי שכירות :

ישנם אלו כאשר הם פורשים מהעבודה ומקבלים לידיהם סכומי כסף גדולים כגון מענק פרישה ופיצויי פיטורים על עשרות שנים של עבודה, בוחרים להדיר רגליהם משוק ההון ומעדיפים להשקיע את כספם בדירת מגורים אחת, או יותר, הן כהשקעה לטווח ארוך שחלק ממנה עתיד בסופו של דבר לעבור לדורות הבאים והן כיצירת מקור חשוב וחיוני להכנסה חודשית שוטפת, בתקופת הפנסיה.
 
ואולם, לעומת זאת, מעט מאוד אנשים מקדישים את תשומת הלב הראויה לתכנון המס על הכנסות אלו ואינם מודעים לדרכים הלגיטימיות הקיימות על פי החוק, איך ניתן לשלם פחות מס על ההכנסות, שכל כך חשובות בתקופת הפנסיה.

אפשרות א' - מסלול פטור

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990 קובע כי יחיד שהיו לו בשנת המס, הכנסות מהשכרת דירות מגורים (דהיינו אחת או יותר, זה לא משנה כמה דירות...), יהיה פטור ממס על אותן ההכנסות, בתנאי שסך כל ההכנסות מהשכרת דירות מגורים אינו עולה על 5,080 ש"ח לחודש נכון לשנת המס 2014 בלבד. (4,980 ש"ח לחודש - היה בשנת המס 2013). עד לסכום זה יש פטור מתשלום מס.

התנאים לפטור:
 
(א) הפטור ממס יחול רק בתנאי שמדובר בהכנסות מהשכרת דירת מגורים כהגדרתה בחוק: "דירת מגורים" – דירה בישראל, או באזור כהגדרתו בסעיף 3א לפקודת מס הכנסה (דהיינו יהודה ושומרון...), או חלק מדירה כאמור, המיועדת לשמש לפי טיבה למגורים, למעט דירה הרשומה או שיש לרשמה בפנקסים שחייבים לנהל לגבי הכנסת המשכיר מעסק.

(ב) יש לשים לב גם להגדרת ההכנסות מהשכרת דירות מגורים כפי שמופיעה בחוק: "דמי שכירות" – דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים אחת או יותר המשמשת למגורים לשוכר שהוא יחיד (או לשוכר שהוא חבר-בני-אדם שקבע לענין זה נציב מס הכנסה בהודעה שפורסמה ברשומות, לאחר שנחה דעתו כי עיקר פעילותו היא למטרות מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד, והוא שוכר את הדירה כדי להשכירה למטרה כאמור ליחיד שאינו עובד באותו חבר-בני-אדם, ובלבד שהפעילות האמורה של החבר אינה למטרת ריווח).

(ג) הפטור ממס יחול רק אם יש בידי המשכיר מסמך החתום על ידי השוכר בו השוכר מאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד. (כאן המקום להעיר כי כאשר יש חוזה שכירות חתום ובדרך כלל אחד מסעיפיו הינו הצהרת השוכר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד הרי שהמשכיר עומד בתנאים לפטור ממס ואולם אנו נתקלים פעמים רבות (מדיי) בפורשים שאין להם ביד חוזה שכירות חתום ובתוקף מול השוכרים להם הם משכירים את הדירה וצריך לדעת שבמקרים כאלה המשכיר חשוף למצב בו פקיד השומה, במסגרת הגשת הדוח השנתי למס הכנסה עשוי שלא לאשר למשכיר את הפטור ממס ! לכן, הן מהסיבה הזו והן מסיבות אחרות שאין צורך לפרטן - היו מסודרים ! דאגו שיהיה לכם חוזה שכירות חתום בתוקף !).

(ד) מי שנהנה מהפטור ממס – לא יחולו לגביו תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), תשמ"ט – 1989, כלומר הוא לא יוכל לנכות הוצאות בשל פחת בגין הדירה !

(ה) יש לשים לב כי יראו כהכנסת היחיד גם הכנסה מהשכרת דירת מגורים של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה.

הכנסה מדמי שכירות מדירת מגורים שמקבל קשיש

סעיף 9(25) לפקודת מס הכנסה נועד להקל על קשיש העוזב את מקום מגוריו ועובר להתגורר בבית אבות.

הסעיף קובע כי הכנסה מדמי שכירות המתקבלים מהשכרת דירת המגורים שבה גר הקשיש לפני שעבר לבית האבות, פטורה ממס. הפטור כאמור הוא לגבי דמי השכירות השנתיים - עד למחצית סכום התשלום השנתי שמשלם הקשיש בעד החזקתו בשנת המס בבית האבות.

מה קורה כאשר יש לנו הכנסות מהשכרת דירות מגורים מעל התקרה ?

יחיד שהיו לו בשנת המס הכנסות מהשכרת דירות מגורים, מעל התקרה, יהיה פטור ממס על ההכנסות מהשכרת דירות מגורים עד לגובה "התקרה המתואמת" בלבד ! הוא יהנה מפטור מופחת – תקרת הפטור לאחר שהופחת ממנה ההפרש שבין סך ההכנסות מהשכרת דירות מגורים לבין תקרת הפטור. ז"א, ככל שההכנסות מהשכרת דירות מגורים גבוהות יותר – כך הפטור ממס קטן יותר. לאופן החישוב, נראה דוגמאות.

מה לגבי ההפרש החייב במס ?

על ההפרש החייב במס ישולם מס בגובה שיעור המס השולי של היחיד אך לא פחות משיעור של 31% נכון לשנת המס 2014 (זהו שיעור המס המינימלי על הכנסות ,"פאסיביות" דהיינו על הכנסות שאינן מ"יגיעה אישית"). ואולם, אם בשנת המס מלאו ליחיד 60 שנים (הגיע לגיל 60) שיעור המס על הכנסות אלו יהיה שיעור המס השולי של היחיד (ללא מגבלת מינימום) גם אם הוא נמוך יותר משיעור של 31% (דהיינו ניתן "לנצל" את מדרגות המס הנמוכות יותר, בשיעור של 10%, 14% ו- 21% , נכון לשנת המס 2014).
 
חשוב !

כאשר לבני זוג יש הכנסות משותפות מהשכרת דירת מגורים, אחת או יותר, לפי איזה שיעור מס תמוסה ההכנסה ? שיעור המס של הבעל ? שיעור המס של האישה ?
 
סעיף 65 לפקודת מס הכנסה קובע כי הכנסת בני זוג יראוה לענין החיוב במס וקביעת שיעור המס על ההכנסה כהכנסת "בן הזוג הרשום" ! בן הזוג הרשום ככלל, הינו זה שיש לו את ההכנסה החייבת במס הגבוהה יותר דהיינו זה ששיעור המס השולי שלו גבוה יותר ! (סעיף 64ב לפקודת מס הכנסה). אבל גם לכלל זה יש חריג ! ויש מקרים בהם אפשר לדרוש מפקיד השומה חישוב מס נפרד, דהיינו חישוב מס לפי שיעור המס השולי של בן הזוג שאינו בן הזוג הרשום. החריג לכלל הוא במקרים בהם מקור ההכנסה הינו מרכוש שהיה בבעלותו שנה לפני נישואיו או מרכוש שקיבל בירושה בתקופת נישואיו (ובלבד שאם היתה לבן הזוג האמור הכנסה אחרת לגביה נערך חישוב מס נפרד, תיווסף ההכנסה על פי סעיף קטן זה להכנסה האחרת) (ראה סעיף 66 (ב) לפקודת מס הכנסה). גם כאן המקום להזכיר שכל דבר צריך להוכיח ולכן מוטב לצרף מראש בעת הגשת הדוח השנתי למס הכנסה אסמכתאות המראות כי הרכוש היה בבעלות בן הזוג שנה לפני נישואיו או הוא קיבל אותו בירושה...
 
במקרה של הכנסות מהשכרת דירת מגורים הגבוהות מהתקרה וכאשר יש חלק שהוא חייב במס - שים לב ! לעניין ההוצאות:
 
כללי המס והוראות פקודת מס הכנסה כאשר יש הכנסה "מעורבת" (במקרה שלנו, הכנסה שחלקה חייבת במס וחלקה פטורה ממס) יש לחלק את ההוצאות באופן יחסי ולייחס את ההוצאות לכל אחד מהחלקים של ההכנסות (החלק הפטור והחלק החייב במס) כך שלגבי ההוצאות על החלק היחסי החייב במס - ניתן להכיר בהוצאות !
 
כלומר בניגוד לאמור למעלה, ניתן להכיר בהוצאות פחת (לצורך הדוגמא) באופן יחסי - ביחס להכנסות החייבות במס מתוך סך ההכנסות משכר הדירה, כמובן כאשר יש חלק חייב במס, שמעל תקרת הפטור.
 
האם צריך לשלם דמי ביטוח לאומי ומס בריאות על הכנסות מהשכרת דירת מגורים ?
 
על הכנסות מהשכרת דירת מגורים הפטורות ממס - ההכנסות פטורות גם מתשלום דמי ביטוח לאומי ומס בריאות ואולם על הכנסות מהשכרת דירת מגורים החייבות במס בשיעור מס שולי ! (לדוגמא ההפרש החייב במס שמעל תקרת הפטור המתואמת) - ככלל, צריך לדווח כל שנה למוסד לביטוח לאומי על ההכנסות וצריך לשלם דמי ביטוח לאומי ומס בריאות !
 
ואולם החישוב יבוצע לפי הגדרת המעמד במוסד לביטוח לאומי (בעל הכנסה שאינה מעבודה, מקבל פנסיה בעל הכנסה שאינה מעבודה, עצמאי בעל הכנסה שאינה מעבודה, שכיר בעל הכנסה שאינה מעבודה...) (יש מקרים בהם לאחר חישוב לא יחול תשלום או יחול תשלום חלקי - ראה מידע נוסף באתר המוסד לביטוח לאומי!) בכל מקרה - כל זאת כמובן רק עד גיל פרישה לפי החוק. החל מגיל פרישה לפי החוק - אין כלל חובת תשלום דמי ביטוח לאומי !

(מי שבחר במסלול 10% (ראה מטה) על הכנסות מהשכרת דירת מגורים בישראל או במסלול 15% (ראה מטה) על הכנסות מהשכרת מקרקעין (מכל סוג, לא רק דירת מגורים) בחו"ל - הוא פטור מתשלום דמי ביטוח לאומי ומס בריאות על ההכנסות למרות שהן אינן הכנסות פטורות ממס.....)
 
כאן המקום להדגיש כי כאשר משווים את המסלולים (מסלול פטור מול מסלול 10% לדוגמא, צריך להביא בחשבון גם את ההשלכות לעניין תשלום דמי ביטוח לאומי ומס בריאות, כאשר זה רלבנטי, דהיינו עד גיל הפרישה לפי החוק).
 
מספר דוגמאות לאופן חישוב תקרת הפטור ותקרת הפטור המתואמת לשנת מס 2013 :

 
  דוגמא א' דוגמא ב' דוגמא ג'
סך ההכנסה החודשית מהשכרת דירת מגורים (אחת או יותר !) 3,500 ש"ח 6,000 ש"ח 10,000 ש"ח
שלב א' - חישוב ההפרש שבין סך ההכנסה החודשית לתקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 0 ש"ח 1,020 ש"ח 5,020 ש"ח
שלב ב' - חישוב תקרת הפטור "המתואמת" - דהיינו תקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 בניכוי סכום ה"הפרש" שחושב בשלב א'. 4,980 ש"ח 3,960 ש"ח 0 ש"ח
הסכום הפטור ממס 3,500 ש"ח 3,960 ש"ח 0 ש"ח
הסכום החייב בשיעור מס שולי* 0 ש"ח 2,040 ש"ח 10,000 ש"ח
       
 
להלן דוגמאות שלא בדרך של טבלה בליווי הסבר לאופן החישוב:

· ליחיד הכנסה מהשכרת דירת מגורים בסך של 3,500 ₪ לחודש – מאחר וההכנסה נמוכה מתקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 - כולה תהא פטורה ממס.

· ליחיד הכנסה מהשכרת 2 דירות מגורים, האחת - בסך של 2,200 ₪ לחודש, השניה בסך של 2,400 ₪ לחודש, סה"כ הכנסות מהשכרת דירות מגורים – 4,600 ₪ . – מאחר וסך ההכנסות נמוך מתקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 – כולן תהיינה פטורות ממס

· ליחיד הכנסה מהשכרת דירת מגורים בסך של 6,000 ₪ לחודש – מאחר וההכנסה גבוהה מתקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 – ראשית נחשב את תקרת הפטור המתואמת בשני שלבים:

· 6,000 ₪ פחות 4,980 ₪ (התקרה נכון לשנת המס 2013) = 1,020 ₪ (ההפרש שמעל לתקרה).

· 4,980 ₪ (התקרה נכון לשנת המס 2013) פחות ההפרש לתאום, 1,020 ₪ = 3,960 ₪ זו תקרת הפטור המתואמת.

· לסיכום, סך של 3,960 ₪ יהיה פטור ממס, וסך של 2,040 ₪ יהיה חייב בשיעור מס שולי של היחיד !

· ליחיד הכנסה מהשכרת דירת מגורים בסך של 10,000 ₪ לחודש – מאחר וההכנסה גבוהה מתקרת הפטור נכון לשנת המס 2013 – (יותר מפעמיים מהתקרה...) אין צורך לחשב את תקרת הפטור המתואמת... כל ההכנסה תהיה חייבת במס בשיעור מס שולי של היחיד.

אפשרות ב' - מסלול 10%

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה קובע כי יחיד שהיו לו בשנת המס הכנסות מהשכרת דירות מגורים בישראל יהיה רשאי לשלם על הכנסות אלו מס בשיעור של 10% בלבד ! (מהשקל הראשון ועד האחרון !) בתנאי שהכנסות אלו אינן הכנסות מעסק כהגדרתן בפקודת מס הכנסה.

התנאים לסעיף

(א). המס ישולם בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה היו ליחיד הכנסות מהשכרת דירות מגורים, אלא אם כן בחר היחיד לשלם באותה שנת המס מקדמות (דהיינו יש 2 אפשרויות, האחת - ניתן לבקש מפקיד השומה פנקס "מקדמות" ולשלם את המס בשיעור של 10% באופן שוטף במהלך שנת המס או לחילופין ניתן לשלם את כל המס תוך 30 יום מהיום האחרון של שנת המס).

(ב) היחיד לא יהא זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה, או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, ולא יהא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה; (אך לענין חישוב מס השבח החל במכירת הדירה, יווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכותו לפי כל דין, אילולא הוראות אלו, לתקופה שבה שילם היחיד מס בשיעור של 10% בלבד.)

 
לסיכום,

מומלץ לכל בעל נכס לבחון את מידת ההתאמה והכדאיות של כל מסלול מיסוי בהתאם לנתוניו האישיים (כגון שיעור המס השולי שלו), גובה ההכנסות מדמי השכירות וכדומה, בטרם הוא בוחר בשיטת הדיווח למס הכנסה - הכלכלית ביותר עבורו.
 
 
*** אין להסתמך על הכתוב באתר ללא ייעוץ מקצועי מעו"ד !!! ***