עסקת קומבינציה

מהי עסקת קומבינציה ?

במקרקעין הינה עסקת חליפין בה יש שיתוף פעולה בפרויקט לבניה בין בעל קרקע לבין קבלן או יזם.

קיימות שתי וורסיות לעיסקת קומבינציה:

עסקת קומבינציה בה התמורה המלאה עבור הקרקע ניתנת בצורת יחידות דיור הנבנות על אותה קרקע.

עסקה בה התמורה עבור הקרקע ניתנת הן ביחידות דיור והן בתוספת מסוימת במזומן.

בעלי הקרקע מאפשרים לקבלן לבנות על הקרקע תמורת אחוזים מסוימים בפרויקט כמוצר מוגמר, דהיינו הבניה שתבנה על ידי הקבלן. בעל הקרקע מקבל שירותי בניה ו/או סכום כסף מהקבלן תמורת חלק מהקרקע שמקבל הקבלן. טרם התקשרות בעסקת קומבינציה הצדדים יבחנו את הכדאיות הכלכלית שבביצוע העסקה.

היזם/קבלן יכלול את כל המרכיבים והתחשיבים תוך בדיקה יסודית להערכת שווי הקרקע כמושבחת, היבטי מיסוי כגון: מס שבח, מס רכישה, מע"מ שרותי בניה וכן התייחסות לפרמטרים של משך הבניה, סיכון ועוד.

עסקת קומבינציה הינה עסקה מורכבת המצריכה לווי פרויקט הן מבחינה משפטית והן מבחינה שמאית כלכלית.

רצוי לקבל ייעוץ שמאי ולווי משפטי על ידי עורך דין, על מנת להבטיח את שני הצדדים מבחינה כלכלית ומשפטית. שכיחות עסקאות הקומבינציה למגורים.

בעל מקרקעין המתקשר עם קבלן יבחן את טיב הבניה של חברת הבניה, ניסיון ומוניטין, יכולת כלכלית לעמוד בפרויקט וכדומה פרטים אלו ואחרים יעוגנו בין היתר בהסכם הקומבינציה.

יתרונות עסקת קומבינציה לבעל המקרקעין:

• חסכון בהוצאות בניה, מקבל שרותי בניה מהקבלן שהינו בעל מקצוע.

• בעל הקרקע מקבל שרותי בניה וממשיך להיות הבעלים של חלק מהקרקע.

• דחיית תשלום המס ומשלם רק על החלק שלו.

• מקבל מוצר מוגמר דהיינו בנוי.

חסרונות עסקת קומבינציה לבעל המקרקעין:

• סיכון ואי וודאות מבחינת מצב השוק בגמר הבניה, קצב הבניה, מכניס את הקבלן שותף במקרקעין וכו'.    

• עלות פיקוח הבניה על חשבונו (לא מחייב).

• דחייה בזמן עד לגמר הבניה ומכירת הפרויקט.

יתרונות עסקת קומבינציה לקבלן:

• חסכון בעלות מימון הקרקע.

• חסכון על ידי מכירת חלק מהפרויקט מראש לבעל הקרקע וכן בהוצאות עקיפות

  כגון שיווק אותו חלק שניתן לבעל הקרקע.

• דחיית תשלום המס ומשלם רק על החלק שלו.

חסרונות עסקת קומבינציה לקבלן:

• שותף עם בעל הקרקע בפרויקט.

• נתון לפיקוח על הבניה מטעם בעל הקרקע.

תשלומים החלים על בעל המקרקעין:

•  תשלום מע"מ שרותי בניה (במידה ובעל המקרקעין הוא חברה בע"מ או ע"מ, המע"מ מתקזז)

•  תשלום היטל השבחה

•  תשלום מס שבח: משולם בשני שלבים, בשלב הראשון עבור החלק שנמכר לקבלן בעבור שרותי הבניה, ובחלק השני עבור מכירת חלק מהפרויקט שקיבל דהיינו לפי שיעור הקומבינציה.

•  במידה ומדובר על קרקע מנהל : תשלום דמי היתר ודמי הסכמה בחוזה לא מהוון.

• חשוב לציין כי אחריות התשלומים יכולה להשתנות בהתאם להסכם בין הצדדים

תשלומים החלים על הקבלן:

•  תשלום אגרות והיטלים לצורך הוצאת היתרי בניה.

•  תשלום מס רכישה עבור חלקו בפרויקט.

•  תשלום מע"מ עבור חלקו בפרויקט.

•  תשלום מס הכנסה.

לווי פרויקט בעסקת קומבינציה הן מהיבט שמאי והן מהיבט משפטי הינו חשוב ביותר להצלחת הפרויקט. הסכמי קומבינציה נפוצים בארץ בגלל היתרונות שמקנה עסקה מסוג זה בנושא מיסוי: דחיית תשלום המס וכן בחסכון במימון הקרקע לקבלן וחסכון במימון הבניה לבעל המקרקעין.